ساخت مال در ایران آری یا خیر – قسمت اول

ساخت مال در ایران آری یا خیر – قسمت اول

ساخت مال در ایران آری یا خیر

امروزه ساخت مالها و یا مجتمع های بزرگ چند منظوره شتاب گسترده ایی به خود گرفته است .در دو

دهه اخیر در کشور مانسل جدیدی از مراکز خرید و مجتمع های چندمنظوره متولد شده اند و در واقع

Shopping Centerها نسل چهارم مراکز خرید

هستند و مال ها در نسل پنجم قرار می گیرند.مرکزی برای فروش کالاهای بادوام و گذراندن اوقات فراغت

هستند . همچنین این مراکز می توانند به مکانی آموزشی تبدیل و کالاهای فرهنگی مانند سینما، همایش ها و …

 

---

اما حقیقت در کشور ما چیست؟

شاید بهتر باشد به شهرداری تهران سری بزنیم طبق آخرین نظرات کارشناسان شهرداری و  مسکن و

شهر سازی و طی سال  گذشته  بیش از ۵۰ مجتمع بزرگ چند منظوره در تهران استارت خورده یا مراحل

پایانی خود را سپری می کند که هر کدام هم معظل های شدید خود را دارا است. ارزش هر متر مربع

ساختمان تجاری تکمیل شده در تهران با حدود ۱۰% ترقی به بالای ۱۴  میلیون تومان رسید است که البته

هنوز هم در حال ترقی لجام گسیخته است.

قیمت زمین برج های آماده ساخت و در شرایطی به حدود  ۴ برابر ترقی نموده است که قیمت زمین خام

تجاری در سال گذشته  حداکثر و در بالاترین شرایط ۲ برابر شده است.

البته تهران بعنوان پایتخت همیشه آینده شهرهای ایران و  مخصوصا شهرهای بزرگ است.

و همین شرایط برای شهرستانها دور از انتظار نیست و بصورت پله کانی این افزایش ها را شاهد خواهیم بود و همین

تب گسترده و اپیدمی به شهرستانها  هم منتقل خواهد گردید.

تهدید یا فرصت در حالیکه ما در سالهای نه چندان دور به تکنولوژی بومی سد سازی مجهز شدیم اما هم چنان با اثرات

زیست محیطی تهدید مراکز مهم تاریخی و تخریب اکو سیستمهای محیطی و یا خشک شدن دریاچه ارومیه تبدیل

آذربایجان به دشت کویر و تهدید بادهای نمکی و از بین بردن طبیعت و…..دست به گریبان هستیم.

خطری که معادل آن در مالها به چشم می خورد ترافیک خطرات فرهنگی خطرات بلایای طبیعی خطرات عدم نگهداری

درست عدم مدیریت متمرکز ( مجتمع عظیم خلیج فارس) عدم منطبق بودن نیاز جامعه ایرانی اسلامی و اتلاف سرمایه

و در نهایت عدم وجود علم مدیریت مال که به مراتب پیچیده تر از ساخت مالها است .

متاسفانه تا امروز هیچکدام از مالهای کشور موفق نبوده و مخصوصا باید بگویم اگر چه ما در ساخت به موفقیتهای روز

افزونی دست پیدا نموده ایم اما در بهره رداری فروش و …. موفق نبوده ایم . چرا؟

شکست مال های بزرگ ایرانی

به مانند هر سونامی پر خطر دیگری در کشور ما یک موفقیت و سود آنهم ۱۰۰ تا ۳۰۰ درصد چشم بسیاری از سرمایه

گذاران و هجوم غیر علمی سازندگان را به سوی این بازار نو هیجان انگیز و در عین حال پر کشش را رقم زد . متاسفانه

با توجه به تحریم و شرایط بعد از تحریم و وضعیت عمومی اقتصاد کشور و رکود دامنه دار و با شیب ملایم در برخی از

بخش‌ها، خریداران و سرمایه‌گذاران هوشمندانه سعی  به بررسی گزینه‌های محدود خود می‌پردازند شرایط به وجود

آمده در سایر بازارهای سرمایه‌ای جایگزین هم وضعیت نابسامانی دارد مانند طلا و سکه و یا  ارز با بازدهی

و جذابیت کمی همراه هستند و گاها پر ریسک هم می باشند و در این میان بازار مسکن و ساختمان با اقبال بسیار

کمتری دارد.

عدم قانون های باز دارنده و عدم شفافیت در ساخت واگذاری و فروش و قانون های باز دارنده باعث شد تغییر کاربری و

تبدیل واحدهایی که کاربری مسکونی داشتند به اداری و نهایتا تجاری و حتی استفاده از ظرفیتهای غیر علمی و غیر

رسمی برای مصارف سود آور تجاری تجاری که شاید به ظاهر موفق ترین مال موجود کشور در زمانی قلمداد شد اما

امروزه و رفته رفته به یک معظل تبدیل شد.

عدم وجود مدیریت متمرکز و آموزش صحیح سرمایه های انسانی و عدم وجود راه شفاف مدیریت مال های بزرگ ایرانی

همه و همه باعث شده ما در سالهای آتی شاهد شکست پروژه های بزرگ مجتمع های چند منظوره در ایران باشیم و

با روند کنونی تضمین میکنم این خطر باعث عدم شکوفایی صنعت عظیم مال های ایرانی شود.

این خطر در نهایت باعث خروج و یا از بین رفتن منابع عظیم مالی داخلی و خارجی و در نهایت از دست دادن فرصت

عظیم اشتغال پایدار در کشور را سبب خواهد شد .

در صورت تغییر روند کنونی تا یک میلیون نفر بصورت مستقیم و غیر مستقیم در این صنعت امکان اشتغال خواهند داشت

که صنعت توریسم را هم تحت تاثیر خود قرار خواهد داد.

عمده دلایل شکست مال های ایرانی را که زنگ خطر آن به صدا در آمد است افزایش ساخت غیر علمی بدون در نظر

گرفتن نیاز جامعه نیاز انسانی و سایر نیازها باید بر شمرد.

تب تند زود فرو می نشیند

متاسفانه عدم مالیات واقعی و شفاف و سهم شهرداری ها از این ساخت و سازها آنقدر ناچیز است که به عنوان یک

اهرم حکومتی هیچ نقش مهمی را در کنترل و نظارت ساخت و فروش بعهده نگرفت  جالب است بدانیم که درآمد

مدیریت شهری تهران از محل صدور پروانه تجاری با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراکم این پروانه‌ها در مقایسه با

پروانه‌های مسکونی، باعث شده راهنمایی‌ها و مشاوره‌هایی که شهرداری  ها مردم را به ساخت مال تحریک و

تشویق هم بنماید که این خود نیز خطر مضاعفی است  و در حال گسترش به شهرستانها است.

متاسفانه شهرداری بجای در نظر گرفتن اما و اگرها و آینده نگری و تبیین سیاستهای آینده پژوهی و آینده نگری با دادن

مجوز به سادگی فقط به نیاز امروز خود می پردازد این در حالی است که برخی مناطق اشباع و حتی چنین ساخت و

سازهایی باید ممنوع شود.

متاسفانه در مورد پروژه مال هایی که به فروش فرش اشتغال دارند بصورت تخصصی این بحران بوجود خواهد آمد دادن

مجوز به چند مجتمع تخصصی بسیار بزرگ فرش باید و یا نبایدها و در نهایت رقابت ناسالم و منفی که در آینده ای نه

چندان دور همه را مورد تهدید قرار خواهد داد.

غفلت از هدایت درست سرمایه‌گذاران به وضوح اینک قابل رویت است.

«مال»ها عمدتا در مراحل اولیه ساخت با قیمت‌های نجومی پیش‌فروش می‌شوند، اما این روزها همه این برج‌ها در

فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری خود به شدت دچار بحران فروش شده اند تا جائیکه میلیاردها خرج تبلیغات

تلویزیونی نموده اند اما این کشتی به گل نشسته با روند کنونی مانند (کشتی یونانی در جزیره کیش) و با روند کنونی

برای ابد در ساحل به گل خواهد نشست  گیر و هرگز نخواهند توانست با آن قیمتهای افسانه ایی واحدهای تجاری و

اداری خود را پیش فروش نموده و یا بفروش برسانند.

متاسفانه با روند کنونی در کلان شهر تهران به ازای هر ۴ نفر، یک نفر صاحب مغازه و مالک تجاری وجود دارد و می‌توان

گفت سود تجاری‌سازی به شدت در حال سقوط و حتی انهدام است و این یک زنگ خطر گسترده برای سازندگان

مالکان و سرمایه گذاران است.

در این میان واحدهای قدیمی تر و ساخته شده با بحران فروش و به اصطلاح پاخور مجتمع مواجه هستند عدم مدیریت

صحیح مجموعه ها و سرمایه های انسانی معظلات شدید در حد نیازهای اولیه انسانی خریدار….. تا فروشندگان و

مالکان این گره کور را تنگ تر و تنگتر نموده است .

متاسفانه روند ساخت مال ها در کشور در اکثر مواقع از نوآوری به دور بوده است  در حالیکه مجموعه  mall of the

emiratesدر آن صحرای داغ و لم یزرع  پیست اسکی می-گذارد……؟

تا بتواندخدمتی ارائه کند که مردم آن شهر یا کشور تاکنون به آن هرگز دسترسی نداشته اند را دریافت کنند. مراکز خرید مجبورند از این پس

کاربری های ویژه ای هم داشته باشند چیزی که در ایران مرسوم نبوده است تا شاید در این مجوز دادنهای لاینقطع شهرداری و کشاکش بین مشتری و خریدار و……حداقل خودشان را نجات دهند.

زمانی که استاد بزرگوار و پیشکسوت جناب آقای خلیل سهرابیان، معمار موفق مشهدی که  مجموعه های آلتون و الماس شرق از آثار موفق

کارنامه ایشان محسوب می شود ،در  مجموعه الماس شرق آب-نمای ویژه ای ایجاد نمودند شاید بسیاری بخاطر میلیاردها هزینه و سرمایه

گذاری در این بخش ایشان را نکوهش نمودند اما زمان نشان داد این رویه جدید در جهان باعث شکست و پیروزی و بودن یا نبودن خواهد بود.

امروزه از همه ایران پس از زیارت همه برای دیدن این جاذبه توریستی به الماس می روندتا جائیکه ترافیک آن منطقه را به همراه دوری از مرکز

شهر به جان می خرند تا فقط و فقط  آب-نما را ببینند. امروز در کنار الماس شرق، مجموعه وصال طراحی و در حال ساخت است  که آب نمای آن

بسیار ویژه تر و بزرگ تر از الماس شرق خواهد بود  اما مطمئن هستم که آن اتفاقی که آن روز برای الماس شرق رقم خورد هرگز برای وصال علی

رقم هزینه های گزاف آن رقم نخواهد خورد.

شاید بعنوان یک دگر نگرشی باید به کار استاد بزرگ  و مهندس عالی قدر جناب علی انصاری در بازار مبل ایران  باید اشاره نمود و آن اختصاص

حدود ۱۰۰۰ متر از فضای تجاری این مجموعه به موزه مبل ایران که کاربری کاملا فرهنگی داشته باید بپردازم با توجه به قیمت منطقه ایی این

سرمایه گذاری ده ها میلیارد تومان هزینه بر بوده و تا تکمیل شاید به صد میلیارد تومان بالغ شود . کاری که استاد پیشکسوت و گرامی جناب

آقای مسعود صرامی با درایت و دوراندیشی که از مردم خوب و باهوش اصفهانی هم دور از انتظار نبود و در ستی سنتر آنرا در کشور و برای اولین

بار کلید زد با  افتتاح بزرگترین موزه خصوصی کشور در یک مجتمع بزرگ چند منظوره کشور و جالب است بدانید در اصفهان این موزه با استقبال

گسترده و غیر قابل وصفی روبرو گردید. اصفهانی که خود با دارا بودن میدان نقش جهان (امام . ره) اولین مرکز واقعی خرید  مال در جهان است.

که امروزه پس از سالها هنوز هم با همان رویکردهای سابق خود زنده است و فعالیت می کند.

متاسفانه در حواشی این مقاله و با کمک موسسه مطالعات خاورمیانه  و نویسنده این مقاله  دست به تحقیقات گسترده ای زده و طی یک نظر

سنجی گسترده از حدود بیش از ده هزار نفر و بیش از ۸۳% درصد بازدید کنند گان از وضعیت نابسامان و منزجر کننده موجود بسیاری از مجتمع

ها و پاساژها  و برخی مجتمع های قدیمی اظهار نارضایتی نمودند راه های دسترسی وضعیت پارکینگ ترافیک و رفتار و برخورد پرسنل و قیمت

محصولات و خدمات و …. همه مواردی بوده که به عنوان مشکلات مهم برشمردند مسائلی که در برخی از مجتمع های جدید بسیار بچشم می

خورد.

نکته بسیار حائز اهمیت گله مندی بیشتر خانمها در این پرسشنامه های استاندارد بوده که به گفته مهندس مجید طلیمی مدیرعامل موسسه

مطالعات خاورمیانه ناشی از در نظر گرفتن رضایت مندی خانمها بعنوان خریداران اصلی می باشد .

عدم درک شخصیتی و نیازهای زنان و کودکان و حتی جانبازان عزیز از نقاط بسیار چالش برانگیز است که متاسفانه به آن وقعی نهاده نشده است

و باعث عمده نارضایتی شهروندان در کلان شهر تهران است. عدم آموزش فروشندگان و پرسنل در برخورد با زنان و کودکان وحتی جانبازان و

معلولین  در این میان از جایگاه بالاتری برخوردار بود.

امید است با گسترش نظام هوشمند مدیریتی و آموزشی بتوان برای این صنعت نوپا درآمد زا و اشتغال زا قدمهای بلندی را برداشته و روبه توسعه

پایدار و منطقی در صنعت مال های ایرانی نمائیم و افق های جدیدی را متصور شویم

 

هیچ چیز و هیچ کس آنگونه که به نظر میرسد نیست برگرفته از کتاب زبان بدن دکتر مازیار میر

 

 

دکتر مازیار میر مشاور و تحلیل گر